不動産投資用語～中級者編～

それでは早速、用語の解説をしていきたいと思います。前回の初心者向けの用語解説では、ジャンル別に分けて解説しました。しかし、今回は中級者編ということで、すでに不動産投資を始めている方が興味を持っているであろう用語を解説する形をとらせていただきます。

インカムゲイン

インカムゲインは、投資をすることで得られる利益の一種を言います。商品（ここでは不動産投資物件のこと）を所有している投資家に対して、定期的にお金が支払われることによって得られる利益のことを指しています。 商品を所有しているだけで得ることができる利益とも言えるので、年金の足しや代わりとしてインカムゲインを得ようと考える人もいます。不動産投資においては、マンションやアパートなどの毎月の家賃収入がインカムゲインに該当します。 つまり、インカムゲインとは長期的に安定した収入を得られる利益のことであると言えます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、保有している資産を売却することによって得られる利益を言います。不動産投資においては、保有する物件が値上がりした時に売却した際に得られる収益のことです。例えば、100万円で購入した物件を150万円で売却した場合、その差額である50万円がキャピタルゲインとなります。 注意が必要なのは、キャピタルゲインを得られる投資においては、「価格変動」があるということです。不動産投資物件は、不動産市場の動静に左右されるため売却の機会が何度もあるとは限りません。また、最終的に売却価格が購入価格を下回るキャピタルロス（売却による損失）が発生することもあります。

このように、不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られるように運用することを目的としています。つまり、不動産投資において狙うべき物件と言うのは、インカムゲインとキャピタルゲインを得られる物件であると言えます。 しかし、この両方を得られる物件を探すのはなかなか難しいと言えます。新築物件であれば、新しい入居者も来やすく、インカムゲインも得やすいでしょう。ですが、年数が経過するごとに入居者の募集も難しくなる可能性はあります。そうなった場合、次に考えるのは売却によるキャピタルゲインです。このように、様々な場面を考えながら物件や、その物件の建つエリアを考える必要があります。

リノベーション

リノベーションとは、「修復」や「革新」などを意味しますが、不動産の世界においては、住宅やビルなどを改修し、グレードアップさせる作業を言います。 似たような言葉に「リフォーム」がありますが、実際のところ明確な違いがあるとは言えません。国も明確に定義付けをしていないため、会社によって呼び方が違うというくらいに考えてもらっても差しつかえはないでしょう。大まかな違いを挙げるとすれば、リノベーションの方が大掛かりな場合が多く、建物や部屋の雰囲気をガラッと変えることが、リノベーションとリフォームの違いと言えます。 このように、リノベーション物件は時代の流れに合わせて、ターゲットの好みそうな物件に造り変えることになるので、物件として悪くはありません。ただし、注意しておかなければならない点があります。それは、リノベーション物件は空室の状態が多いため、最初の頃は家賃収入が入ってこない可能性が高いという点です。

コンバージョン

コンバージョンとは、「変換」や「転換」などを意味する言葉です。既存の建物を耐久性を維持しつつ用途を変更することを目的としたリノベーション（リフォーム）のことを言います。 例えば、なかなかテナントの入らない商業ビルをホテルとして改装したり、廃校になった小学校などを文化施設や企業の社屋として改装することがコンバージョンに当たります。

この、「イノベーション」と「コンバージョン」は、バリューアップと呼ばれる手法です。バリューアップとは、既存の建物を改装や改築を施すことで資産価値を高めることを言います。

収益還元法

収益還元法とは、賃貸物件などの資産価格（収益価格）を求めるために使用される計算方法です。対象となる物件の収益をベースにして、その物件の適正な価格を算出します。 そして、この収益還元法は、「直接還元法」と「DCF法」に分けられます。 「直接還元法」とは、一定期間（通常は1年間）の収入から経費を差し引いた額（純利益）を一定の利回り（還元利回り）で割って収益価格を求める方法を言います。 「DCF法」とは、対象の物件が将来生み出すと予測される複数の期間において、各期間の純収益をその期間に対応した割引率を用いて割り、現在価値に換算します。そして、その各期間における現在価値を合計して収益価格とする方法のことです。

原価法

収益還元法の比較としてよく利用されるのが原価法です。原価法とは、土地、建物のそれぞれについて、現状の価値を査定して合算し、更に修正を加えた価格を算出する方法のことを言います。また、この原価法で算出した価格のことを積算価格と言います。 一棟マンション・アパートを扱う金融機関においては、原価法によって算出された積算価格によって融資を評価することが多いと言われています。したがって好立地で築年数の浅い物件、特にRC造などの物件は稀少性が高いと言えるのです。

ちなみに、収益還元法と原価法はどのような物件の価格査定に使用されるのかと言うと、主に収益還元法は投資用の物件の価格査定において使用されているようです。そして、原価法は先に述べた一棟マンションだけでなく、一戸建て物件などの価格査定に使用されているとされています。

AD

ADは、advertisement（アドバタイズメント）の略称で、広告のことを指します。不動産投資の世界では、不動産物件のオーナーや賃貸管理会社が、不動産仲介会社へ入居者を募集するための宣伝広告料を言います。 入居者がいなくては、せっかく良い投資物件を所有していたとしても収益化できません。そこで、不動産仲介会社へ宣伝広告を行ってもらい、入居者の募集をかけてもらいます。その際に報酬として支払われるのが、ADということになります。

エスクロー

エスクローとは、もともとアメリカで生まれた不動産取引の決済保全制度です。買い手と売り手の間に、エスクローエージェントと呼ばれる第三者を置き、物件の名義変更や実際の支払いを任せることで取引の公平性を保ちます。 アメリカにおいては、エスクローを名乗る場合には、各州の認可や免許が必要となりますが、日本においては自由に名乗ることができます。 日本のエスクローについては、信託銀行がメインでしたが、現在は金融機関だけでなく一般の企業も手掛けることができるようになっています。具体的な例としては、インターネットオークションやフリマアプリの決済方法があげられます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。初心者編よりは少し難しい内容だったり、収益物件を探す際のヒントになるような言葉があったのではないでしょうか。 不動産投資を開始して、実際に運用をしている方は次にどのような物件を選ぶと良いかを考えておられるのではないでしょうか。その際に考えるのが、リノベーション物件やコンバージョン物件などではないでしょうか。一時期、マスコミなどでもリノベーションされた物件が話題になっていました。年数が経ってしまい、資産価値が下がってきた物件を若者や家族向けに改修・改装し、資産価値を上げることに成功しています。 コンバージョンという名前はなかなか耳にしないかもしれませんが、ビルをホテルに改装した話や、廃校を利用した文化施設、企業が本社に利用したなどの話は聞いたことがあるでしょう。これらは不動産の資産価値を高め、インカムゲイン、キャピタルゲインの両方を得られる可能性が高い物件と言えます。 このように、投資物件を運用している皆さんは、本記事で紹介した用語を念頭に置きつつ、物件を見たり、不動産会社の社員の方と話をしてみてください。そこから更に知識を得て、不動産投資を楽しんでみてください。

＜参考＞

これだけは押さえておきたい！不動産投資に使われる用語解説 (sr-corp.jp)

不動産投資の基礎用語集｜中古マンション投資お役立ち情報集 (invstmans.com)

【用語集】不動産投資の重要キーワード一覧 (troublesolaptm.net)