1 これまでの不況で投資家にどのような影響が出たのか

まず初めに、リーマンショックや株価の暴落などで、これまで多くの企業が倒産していきました。今回のコロナウイルスの流行の状況もよく似ています。 では不動産投資市場ではどのような影響が出て、どのような物件が生き残ったでしょうか？ 2008年のリーマンショック時、日経平均株価は約40％も下がりました。 また、J-REIT（不動産投資信託）の下落幅は大きく、リーマンショック前のピーク時から70％近くも落ち込みました。

２ 現在のコロナ禍での投資家の現状

新型コロナウイルスの流行と投資市場への影響等に係る不動産投資家の認識についての調査では「現在ネガティブな影響を受けており、この状況が当面は続く」と回答するのが最も多く、37.5％。一方、「ネガティブな影響を受けたが、その影響から脱しつつある」とする回答も一定の割合を占めた。14.0％ しかしながら、新型コロナ禍の中、不動産投資市場にとってインパクトが大きかった事象としては、「世界的な渡航制限」（インバウンド需要の蒸発等）と売る回答が多かった。また、テレワーク普及に伴う構造転換の影響が大きいと思う事象として、「オフィスのスペックや機能等に対するニーズが多様化し精緻化する」といった回答も多かった。 新型コロナ禍での不動産投資家自身のスタンスについては、「投資姿勢に特段の変化はない」と回答が77.8％で最も多かった。

３ 不況に強い不動産物件とは？

今まで、不況に強い、不況後すぐに平均賃料が上昇する物件はオフィス利用する物件でした。 しかし、平均空室率は30ヶ月ぶりに3％台に上昇しました。コロナ禍で閉業を余儀なくされた事業主も多く、空きオフィスや空きテナントの急増がささやかれています。 また、コロナ禍での外出自粛要請により、大企業を中心にリモートワークが一気に拡大しました。企業の在り方が多様になる一方で、オフィスというニーズは今後も顕著に推移する可能性が高いです。 そこで今回のパンデミック時に最も平均賃料が安定していた物件はズバリ、マンションです。特に東京のマンションは統計上15年間賃料がフラットに推移しています。過去の金融危機発生時にも急落することもなく最も安定しているといえます。 確かに、リーマンショック時には若干平均賃料は下がりましたが、それでも、減少率は3％程度です。しかし、家賃が下がったとしても、その後の景気回復によって徐々に戻っています。

4 まとめ

不況時でも住む家への需要は減りません。そのため、空室率は大幅に上昇することはなく、家賃も下がりにくいことから、と今日のワンルームマンションはリーマンショックやコロナ禍のような状況下においても安定した収入が見込めるのです。

次回予告！高輪ゲートウェイ駅、品川エリア再開発で賃貸需要の急上昇の予感？！